یکی از مهم ترین مراحل فعالیت‌های پیمانکاری، انعقاد قراردادی است که منشا تعهد و التزام برای پیمانکار و کارفرما باشد. در انعقاد قراردادهای پیمانکاری مواردی از قبیل موضوع پیمان، مبلغ پیمان، مدت زمان پیمان، مشخصات طرفین پیمان و همچنین تعهداتی طرفین قرارداد و فسخ یا خاتمه پیمان تعیین و مشخص می‌شود. در مقاله از ایران وکالت با ما همراه باشید تا به بررسی مراحل انعقاد قرارداد پیمانکاری بپردازیم.
مراحل انعقاد قراردادهای پیمانکاری
در موضوع انعقاد قراردادهای پیمانکاری امکان دارد ساختن یک دارایی یا دارایی‌هایی باشد که در مجموع طرح واحدی را تشکیل بدهند. پیش پرداخت و امضای یک قرارداد پیمانکاری تابع تشریفات زیر است :
- ضمانت نامه انجام تعهدات
پیمانکار برای تضمین انجام تعهدات خود باید معادل ۵% از مبلغ اولیه پیمان را از بانک اخذ و به کارفرما تسلیم کند. این ضمانت نامه باید تا تاریخ تحویل صورت مجلس موقت معتبر باشد و تا مادامی که تحویل پروژه انجام نشده پیمانکار موظف است که آن را به دستور کارفرما تمدید کند.
- انعقاد قرارداد با پیمانکار
پس از تسلیم ضمانت نامه انجام تعهدات به کارفرما قرارداد پیمانکاری منعقد می‌شود. هزینه‌های مربوط به تنظیم قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی نیز برعهده پیمانکار است.با امضای قرارداد پیمانکار تایید می‌کند که در زمان ارائه قیمت پیشنهادی برای اجرای طرح مطالعات کافی را انجام داده و هیچ موضوعی باقی نمانده که در آینده بتواند در مورد آن به جهل خود استناد نماید.
- باطل کردن ضمانت نامه شرکت در مناقصه
این نوع ضمانت نامه برای تضمین قیمتی است که پیمانکار برای اجرای طرح پیشنهاد کرده است و در صورتی که پیمانکار در مناقصه برنده شود و از انعقاد قرارداد امتناع کند به نفع کارفرما ضبط می‌شود.
- ضمانت نامه پیش پرداخت
کارفرما برای تقویت بنیه مالی پیمانکار پروژه و تکمیل تجهیزات وی، درصدی از مبلغ پیمان را در ازای ضمانت نامه ی بانکی به او پرداخت می‌کند. این نوع ضمانت نامه تا پایان مدت پیمان اعتبار داشته و به دستور کارفرما نیز قابل تمدید می‌باشد .
انواع قراردادهای پیمانکاری
انعقاد قراردادهای پیمانکاری براساس روش‌های اجرای پروژه‌های پیمانکاری :
روش تک عاملی
به این نوع روش، امانی نیز می‌گویند. کارفرما بیشتر قسمت‌ها، و تعداد قابل توجهی از عوامل اجرایی را دراختیار دارد. و بیشتر امور حول محور طراحی و اجرا و مدیریت از طریق کارفرما سپری می‌شود. با این وجود بالاترین سطح از مسئولیت را بر دوش کارفرما تحمیل می‌کند.
در این نوع قراردادها ارکان اجرایی مانند، پیمانکاران به صورت کلی حذف می‌شوند و میزان سود پیمانکار نیز به صورت مستقیم از هزینه‌های دوره ی عمر این پروژه پاک می‌شوند. ولی از طرف دیگر هزینه‌های مستقیم یا غیرمستقیم کارفرما بالا خواهد رفت. این نوع قراردادها برای اجرای پروژه‌های کوچک و ساده مناسب است.
روش دو عاملی
انعقاد قراردادهای پیمانکاری در این روش به این صورت است که کارفرما از طریق یک قرارداد واحد، عملیات طراحی و ساخت پروژه را به شخص دیگر واگذار می‌کند. و مسئولیت‌ها به صورت عمده برعهده ی پیمانکار می‌باشد. کارفرما نیز عمدتا نقش مدیریت قرارداد و تایید مراحل اجرا را دارد.
روش سه عاملی
در ایران استفاده از این روش بسیار رایج بوده و درآن کارفرما با انعقاد قراردادهای پیمانکاری جداگانه، عملیات طراحی را به مشاور و عملیات ساخت و ساز را به پیمانکار واگذار می‌کند. و نظارت بر امور نیز بر عهده ی مشاور می‌باشد. انعقاد قراردادهای پیمانکاری در این روش پس از آماده شدن و تصویب نهایی طرح، در بیشتر مواقع اسناد مناقصه توسط مشاور، تهیه می‌شود. و بعد از گذراندن تشریفات خاصی جهت شروع مرحله ی اجرا به پیمانکار واگذار می‌شود.
در این شکل از انعقاد قراردادهای پیمانکاری وظیفه ی نظارت بر نحوه ی اجرا لازم است برعهده یک مشاور بوده و مسئولیت هماهنگی و ریسک عدم هماهنگی بین طراح و ساخت پروژه بر عهده کارفرما است. مابقی ریسک، بین سازنده و طراح تقسیم می‌شود.
روش چهار عاملی
انعقاد قراردادهای پیمانکاری در این روش به این صورت است که کارفرما مسئولیت‌های خود از نظر هماهنگی بین طراح و اجرا را به فرد خارجی دیگر منتقل می‌کند. این روش بهبود یافته ی روش سه عاملی می‌باشد که مسئولیت‌ها بین چهار رکن اصلی طراح و پیمانکار، کار فرما و مدیر طرح تقسیم می‌شود.
روش طرح و ساخت
انعقاد قراردادهای پیمانکاری در این روش، برخی ویا تمام مراحل گوناگون پروژه توسط پیمانکار انجام می‌گردد مانند تامین کالا، تجهیزات، مصالح پروژه، عملیات ساخت و نصب، راه اندازی و سایر خدمات جانبی دیگر که همه بر عهده پیمانکار است. پس با این وجود خسارت پذیری کارفرما به حداقل می‌رسد و در زمان نیز صرفه جویی می‌شود.
قراردادهای EP
انعقاد قراردادهای پیمانکاری در این سبک شامل خدمات مهندسی و خرید می‌باشند. معمولا این نوع از قراردادها برای پروژه‌های صنعتی به کار می‌رود.
قراردادهای EC
قراردادهای EC شامل خدمات مهندسی و ساخت می‌باشند. عمده تفاوت این نوع از قراردادها با قراردادهای EPC در قسمت تامین تجهیزات پروژه هستند. در این نوع از قراردادها تامین تجهیزات نقش کم رنگی داشته و بیشتر تمرکز روی ارائه خدمات مهندسی توسط پیمانکار واجد صلاحیت می‌باشد.
قراردادهای PC
انعقاد قراردادهای پیمانکاری به روش PC نیز پیمانهای تجهیزات و تامین کالا ، ساختمان و نصب به صورت کلی برای امور صنعتی می‌باشد. در نوع از قراردادها خدمات فز یک و دو توسط یک مشاور انجام شده و فقط خدماتی مانند تامین کالا و تجهیزات و ساختمان و نصب توسط پیمانکار برنده انجام می‌شود.
قراردادهای EPC
در این نوع از انعقاد قراردادهای پیمانکاری، کارفرما خواسته‌های خود شامل طرح اولیه، محدوده ی کار و استانداردهای موردنظر را به طرف دوم قرارداد خود اعلام می‌کند. و ادامه کار را به او می‌سپارد. در این روش کارفرما پروژه را به پیمانکار تحویل داده و در پایان پروژه ای که آماده بهره برداری است را تحویل می‌گیرد. مراحل طراحی و اجرا را نیز شخصا یا توسط نماینده خود نظارت می‌کند. این نماینده میتواند مشاور یا مدیر طراح باشد.
لازم به ذکر است که در نوع از قرارداد مسئولیت هرگونه اشتباه برعهده پیمانکار می‌باشد. و اگر مشکلی بین عوامل پروژه پیش بیاید، طرفین دعاوی هرکدام با کمک گرفتن از بهترین وکیل دعاوی پیمانکاری به رسیدگی مشکلات خود میپردازند.
بیمه در قراردادهای پیمانکاری
بحث بیمه در انعقاد قراردادهای پیمانکاری بسیار حائز اهمیت است، زیرا بر اساس قانون و اصول قرارداد کاری، کارفرمایان با استخدام و به کارگیری نیروی کار باید حق بیمه کارکنان را پرداخت کند، این حق بیمه براساس میزان حقوق و دستمزد کارگر است.
اما در مورد حق بیمه در قراردادهای پیمانکاری، براساس میزان حق الزحمه‌ای است که در قرارداد قید می‌شود که رعایت آن از جانب کارفرمایان ضروری است.
سوالات متداول
موضوع قراردادهای پیمانکاری چیست؟
در انعقاد قراردادهای پیمانکاری به موضوعاتی مانند موضوع پیمان، مدت زمان پیمان، مبلغ پیمان، مشخصات طرفین پیمان و همینطور تعهدات طرفین پیمان پرداخته می شود.
ضمانت نامه انجام تعهدات برای پیمانکار چگونه است؟
پیمانکار برای تضمین انجام تعهدات خود می بایست ۵% درصد از مبلغ اولیه پیمان را از بانک گرفته و به کارفرما تسلیم کند.