تقاضای ید یا به عبارتی دستور تخلیه یک تصمیمی قضایی می‌باشد که در مباحث اجاره مطرح میشود؛ زیرا مستاجر به عنوان امانت ملک و منافع ملک را در ختیار دارد. در پایان این صاحب ملک است که ملک خود را اجاره می‌دهد. در صورت هرگونه بروز مشکلی بین مستاجر و مالک پیش بیاید، این صاحب ملک است که می‌تواند با مراجعه به یک شورای حل اختلاف مراجعه کند تا شکایتی را علیه مستاجر خود تنظیم کند.در ادامه ما را در ایران وکالت همراهی کنید.
نکات کارآمد در مورد دستور تخلیه ملک
در حالی که انعقاد قرارداد مدت‌دار است و بعد از به پایان رسیدن قرارداد، قرارداد منقضی میشود. اگر بعد از به اتمام رسیدن قرارداد مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند، مالک این امکان را دارد که بر علیه مستاجر دعوای تخلیه ملک را مطرح کند.در چندین مورد دیگر هم صاحب ملک می‌تواند دست به تخلیه ملک خود اقدام کند:
- فرد اجاره نشین اگر پیش از سه ماه بهای اجاره‌ی خود را نپردازد.
- فرد مستاجر برخلاف عقدنامه خود عمل کند
- شرط عدم انتقال اجاره به فرد دیگر
مواردی کارآمد که در دستور تخلیه ملک باید از آن‌ها آگاه باشید را برای شما بازگو می‌کنیم:
- صلاحیت رسیدگی به تمام پرونده‌هایی که مرتبط به تخلیه ملک بر عهده شورای حل اختلاف است.
- اگر قرارداد اجاره نامه رسمی باشد، مرجع صدور دستور تخلیه ملک به عهده دفتر اسناد رسمی می‌باشد.
- مستاجر طبق قوانین مربوطه می‌تواند تا دو بار به مدت ۲۰ روز مهلت تخلیه بگیرد.
- تقاضای دستور تخلیه به دستور دادخواست و از سوی دفاتر خدماتی قضایی ارائه میشود. از جمله دعاوی غیر مادی گفته میشود.
- در مواردی که مالک هزینه‌ای را به عنوان پول پیش یا ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد، مالک بایستی مورد را تخلیه و تحویل به فرد اجاره کننده دهد و موجر موکول به استرداد وجه مذکور یا سند به مستاجر است یا سپردن به دایره اجراست.
مراحل اخذ دستور تخلیه ملک
مالک با همراه داشتن اصل قرارداد اجاره‌نامه و سند ملک نسبت به این موضوع بایستی اقدام نماید و سپس بعد از ارجاع این پرونده به یکی از شعب شورای حل اختلاف و برسی‌های مقدماتی پرونده به حضور قاضی می‌رسد.قاضی مربوطه به این مشکلات پس از مطالعه و برسی دقیق مستندات متقاضی و شرایط اجاره به دستور تخلیه ملک وی اقدام می‌کنند.
- در حالی که مستاجر دارای حق و حقوقی باشد به ثبت شکایت خود علیه مالک اقدام می‌کند. پس ثبت مستندات خود از دستور تخلیه ملک می‌تواند جلوگیری کند. به طور مثال مستاجر ادعا می‌کند که قرارداد اجاره‌نامه جعل شده است. بنابراین مستاجر با ارائه سند‌های مربوطه و طرح یک دعوی از مالک یا موجر شکایت کرده و دستور تخلیه ملک را به زمان دیگری موکول می‌کنند.
- در صورتی که مالک ادعا کند که مستاجر به ملک وی خسارتی وارد کرده باشد یا ادعایی بر مبنای پرداخت نکردن اجاره بها به موقع یا بدهی مربوط به مسائل ملکی داشته باشد. مالک می‌تواند از مستاجر خود شکایتی تنظیم کند و حکم تخلیه ملک را از دادگاه اخذ کند.
- باید به این نکته توجه داشته باشد که برای دریافت دستور تخلیه ملک نیازی به اجرائیه نمی‌باشد، زیرا که تقاضای تخلیه در صورت تایید بعد از صدور حکم اجرا می٬شود.
برای اقدام به اخذ دستور تخلیه ملک به شما پیشنهاد میشود که از بهترین وکیل ملکی و یا وکیل تصرف عدوانی مشاوره بگیرید.
تقاضای مهلت تخلیه از سوی مستاجر
اگر مستاجر در برخی شرایط مانند بروز حوادث یا اتفاقات غیر منتظره‌ای رخ دهد و مهلت تخلیه را نداشته باشد می‌تواند با تقاضا از سوی مامورین اجرایی به مقامات قضایی دستور دهنده گزارش میشود. مقامات قضایی مربوطه در حالت کلی اختیاراتی دارند که به مدت یک ماه فرصت تخلیه ملک به مستاجر را صادر کنند.
ارگان های دارای صلاحیت برای رسیدگی به موارد تخلیه پرونده
ارگان های اجرای ثبت: در مواقعی که قرارداد اجاره‌نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد و طبق ماده ۹ و همچنین ۱۱ قانون روابط اجاره دهنده‌گان و مستاجران در سال ۱۳۹۶ پس از احراز هویت و صلاحیت در سه نسخه برای اقدام به دایره اجرای اسناد به ثبت رسیده است.
شوراهای حل اختلاف: اگر ملک مسکونی باشد برای رسیدگی به تخلیه که دارای شرایط دو نسخه بودن اجاره و امضای مالک و مستاجر و دو شاهد، به سبب قوانین و مقررات شورای حل اختلاف، صلاحیت و اجازه رسیدگی به این نوع پرونده‌ها را دارد.
شرایط شکلی اجاره طبق قانون مصوبه ۱۳۹۶
- گواهی دو نفر در عقدنامه اجاره: در هنگام ثبت و انعقاد قرارداد دو نفر شاهد نیاز است برای صحت گواهی دهنده و قرارداد را امضا می‌کنند.
- دو نسخه‌ای بودن عقدنامه اجاره: در ماده دوم قانون اجاره دهندگان مصوبه ۱۳۹۶ عقدنامه اجاره باید در نسخه جدگانه ثبت شود. به دلیل حساسیت بالای این موضوع، شخص اجاره نشین و مالک ملک بایستی با تکالیف قراردادی که به ثبت میرسانند باید اگاهی کامل داشته باشند.
تفاوت حکم با دستور تخلیه
درخواست برای تخلیه مرتبط با قرارداد‌های مصوبه سال ۱۳۹۶ بع بعد است. حکم تخلیه زمانی صادر میشود که مدت زمان قرارداد به پایان رسیده و منقضی شده باشدو در این صورت موجر باید درخواست خود را به دادگاه مربوطه تقدیم کند.
دستور تخلیه ملک با این که یک دستوری قطعی می‌باشد، بسیار سریع‌تر از حکم تخلیه ملک رسیدگی میشود. حداکثر تا یک هفته باید اجرایی شود این حکم و مستاجر حق هیچگونه اعتراض را ندارد نسبت به حکم صادر شده. در مواقعی که قرارداد اجره شرایط گفته شده را دارا نباشد، شخص مالک برای دریافت حکم تخلیه درخواستی را به دادگاه ارائه کند. حکم تخلیه به مدت ۲۰ روز قابل تغییر نیز می‌باشد.
چه زمانی حکم تخلیه صادر می شود؟
در مواردی که شرایط دریافت دستور تخلیه وجود نداشته باشد و مدت آن کاملا دقیق قید نشده باشد، امضای شاهدین در عقدنامه قید نشده باشد یا در دو نسخه عقدنامه تنظیم نشده باشد صاحب ملک توانایی برای دریافت حکم تخلیه را نخواهد داشت. در این صورت بایستی با ارائه دادخواستی به یکی از شعبه‌های شورای حل اختلاف محلی می‌تواند اقدام به دریافت حکم تخلیه کند.
برای رسیدگی به حکم تخلیه زمان بیشتری صرف میشود، درحالی که دستور تخلیه فوری رسیدگی میشود.
شورا های حل اختلاف و همچنین ارگان های اجرای ثبت. تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در چیست؟
ارگان های دارای صلاحیت برای رسیدگی به موارد تخلیه ملک کدامند؟