قرارداد اجاره یک سند قانونی است که شرایط و ضوابط اجاره ملک را مشخص می‌کند. این قرارداد بین موجر و مستاجر است و جزئیات اجاره مانند مبلغ اجاره، مدت اجاره و هرگونه مسئولیت خاص موجر و مستاجر را در بر می‌گیرد.
همچنین می‌تواند شامل قوانینی برای ملک باشد، مانند اینکه آیا شما مجاز به نگهداری حیوانات خانگی هستید یا خیر. تنظیم قراردادهای اجاره برای حمایت از حقوق و تعهدات مالک و مستاجر ضروری است که ما در این مقاله ار ایران وکالت به بررسی تمام نکات و موارد مهم خواهیم پرداخت.
چند نوع اجاره در ایران وجود دارد؟
جمهوری اسلامی ایران براساس مفاد ۴۶۷ قانون مدنی سه نوع قرارداد اجاره را در این کشور تنظیم کرده است.
اجاره حیوان
اجاره حیوانات برابر با ماده ی ۵۰۷ قانون مدنی، به دو شیوه بیان مسافت و موقعیت و یا با بیان مدت صورت می‌گیرد.
اجاره اشخاص
در متن قرارداد اجاره و رهن اشخاص، فردی که اجاره می‌کند مستاجر و نفر مقابلی که مورد اجاره واقع می‌شود اجیر نام دارد، و اجاره بها، به معنای اجرت است. در طول زمان کاربری قراردادهای اجاره اشخاص کاهش یافته است و بنابر تنظیم و تصویب قانون کار ، کارگران مشتمل این قانون نمی‌شوند و فقط مورد استفاده متصدیان حمل و نقل است.
اجاره اشیاء
در سال‌های اخیر برجسته‌ترین و پرکاربردترین روش در قراردادهای اجاره، اجاره‌ی اشیاء است، که مشمول اجاره‌ی اتوموبیل، محل کار ، خانه و … می‌شود.
آیا اجاره نامه یا قرارداد اجاره می تواند رسمی باشد؟
بله، قراردادهای اجاره در ایران از نظر قانونی لازم‌الاجرا هستند. در واقع قانون مدنی ایران مقررات و رهنمودهایی را برای قراردادهای اجاره ارائه کرده است. توجه به این نکته ضروریست، که ممکن است شرایط و ضوابط خاصی وجود داشته باشد که باید رعایت شود تا قرارداد اجاره، معتبر و لازم‌الاجرا تلقی شود.
آیا به متن قراردادهای اجاره تنظیمی در بنگاه‌های املاک می‌شود اعتماد کرد؟
هنگام برخورد با قراردادهای اجاره نظارتی یا هر سند قانونی، توصیه می‌شود قبل از امضا یا تعهد به هر توافقی، احتیاط کنید. در اینجا چند نکته وجود دارد که هنگام ارزیابی قراردادهای اجاره باید در نظر داشت:
- تخصص حقوقی
در صورتی که با قوانین و مقررات ایران آشنایی ندارید، توصیه می‌شود از یک متخصص واجد شرایط مانند وکیل یا کارشناس حقوقی متخصص در امور املاک و مستغلات مشاوره حقوقی بگیرید. آنها می‌توانند قرارداد قرارداد اجاره را بررسی کنند، شرایط را توضیح دهند و به شما در درک حقوق و تعهدات کمک کنند.
- تأیید
تأیید صحت قرارداد اجاره مهم است. اطمینان حاصل کنید که سند به درستی تنظیم شده است، حاوی اطلاعات مربوطه است و توسط اشخاص مجاز امضا شده است. ممکن است بخواهید شرایط ذکر شده در قرارداد را با قوانین و مقررات مربوطه بررسی کنید.
- شرایط و ضوابط روشن
قرارداد اجاره باید به وضوح حقوق و تعهدات مالک و مستاجر را مشخص کند. به جزئیاتی مانند مدت اجاره، شرایط پرداخت اجاره، مسئولیت‌های نگهداری و هر بند یا شرایط خاص دیگر توجه کنید. در صورت وجود هرگونه ابهام یا مفاد نامشخص، قبل از امضای قرارداد، شفاف‌سازی کنید.
- ترجمه
اگر قرارداد اجاره به زبان فارسی نیست، داشتن ترجمه دقیق سند مهم است. قبل از امضا، مطمئن شوید که نسخه ترجمه شده را کاملاً درک کرده‌اید.
- شهرت حرفه‌ای
شهرت و اعتبار املاک و مستغلات یا طرف پیشنهاد دهنده قرارداد اجاره را در نظر بگیرید. پیشینه، نظرات و هرگونه بازخورد مستاجران یا مشتریان قبلی را برای سنجش قابلیت اطمینان و قابل اعتماد بودن آنها بررسی کنید.
به یاد داشته باشید، مشورت با یک متخصص حقوقی که می‌تواند مطابق با شرایط خاص شما و قوانین و مقررات جاری در ایران مشاوره دهد، همیشه عاقلانه است.
نحوه تنظیم قرارداد اجاره چگونه است و چه مواردی باید در قرارداد اجاره لحاظ شود؟
ترتیب قرارداد اجاره معمولاً از یک قالب ساختاریافته برای اطمینان از وضوح و قابلیت اجرا پیروی می‌کند. در حالی که قراردادهای اجاره ممکن است متفاوت باشند، ما در اینجا عناصر کلیدی را بررسی می‌کنیم:
۱- شناسایی طرفین
قرارداد اجاره باید با شناسایی واضح طرفین درگیر، یعنی مالک و مستاجر آغاز شود. نام کامل قانونی، آدرس، و هرگونه اطلاعات شناسایی اضافی را درج کنید.
۲- شرح اموال
شرح مفصلی از ملک مورد اجاره، از جمله آدرس، شماره واحد (در صورت وجود)، و هرگونه جزئیات خاصی که ملک را به طور منحصر به فرد شناسایی می‌کند، ارائه دهید.
۳- مدت اجاره
مدت زمان اجاره را که شامل تاریخ شروع و پایان است، مشخص کنید. برای قرارداد اجاره به شرط تملیک یا قرارداد دوره‌ای، نحوه ارسال اخطارهای فسخ را مشخص کنید.
۴- شرایط پرداخت اجاره
مبلغ اجاره مورد توافق، تعداد دفعات پرداخت (ماهانه، سه ماهه و غیره) و تاریخ‌های سررسید را ذکر کنید. روش‌های پرداخت قابل قبول و جریمه‌های تاخیر در پرداخت را مشخص کنید.
۵- سپرده تضمینی
نشانی از مبلغ سپرده تضمینی مورد نیاز، هدف آن، شرایط بازپرداخت در پایان مدت اجاره و هرگونه کسر از سپرده را روشن کنید.
۶- نگهداری و تعمیرات
مسئولیت‌های موجر و مستاجر را در مورد نگهداری، تعمیرات و هرگونه محدودیت یا شرایطی را برای ایجاد تغییرات در ملک مشخص کنید.
۷- آب و برق و هزینه ها
تعیین کنید که کدام طرف مسئول پرداخت آب، برق، گاز و سایر هزینه‌های مربوطه (مانند مالیات بر دارایی) است. جزئیات مربوط به نحوه مدیریت این پرداخت‌ها را درج کنید.
۸- حقوق و محدودیت‌ها
حقوق و محدودیت‌های مستاجر، مانند استفاده از ملک، مجاز بودن اجاره فرعی، و قوانین یا مقررات خاصی که در طول مدت اجاره باید رعایت شود را مشخص کنید.
۹- فسخ
شرایطی را که تحت آن، اجاره می‌تواند توسط هر یک از طرفین فسخ شود، از جمله مجازات یا عواقب فسخ زودهنگام را شرح دهید.
۱۰- قانون حاکم
حوزه قضایی و قوانین حاکم بر قرارداد اجاره را مشخص کنید.
توجه به این نکته ضروری است که قراردادهای اجاره می‌توانند جزئیات بیشتری داشته باشند و بسته به شرایط خاص و الزامات طرفین درگیر ممکن است شامل بندها و مقررات اضافی باشند.
برای اطمینان از جامع بودن قرارداد اجاره و مطابقت با قوانین و مقررات قابل اجرا در ایران، توصیه می شود با یک متخصص حقوقی مشورت کنید و یا نمونه قرارداد اجاره نامه مغازه را بررسی کنید.
چگونه می‌توان مشکلات در قرارداد اجاره را حل کرد؟
نظام حقوقی کشور براساس قوانین، به دو مشکل اساسی در قرارداد اجاره رسیدگی می‌کند:
- اخراج
رابطه موجر و مستاجر مشمول قانون مصوب ۱۳۷۶ و قانون مدنی ایران است. قبل از تصویب قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، دستور تخلیه فقط در شرایط بسیار محدود صادر می‌شد و قرارداد اجاره از نظر مدت اجاره قابل اجرا نبود. اما در حال حاضر در صورتی که پس از پایان قرارداد اجاره، تقاضای صدور حکم تخلیه به دادگاه داده شود، دادگاه باید ظرف مدت هفت روز دستور تخلیه ملک را صادر کند.
- اجاره معوقه
وصول اجاره بها طبق تشریفات عمومی قانونی می‌باشد. زمانی که مالک برای مطالبه اجاره بهای پرداخت نشده به دادگاه مراجعه می‌کند، ادعای وی باید توسط دادگاه بررسی شود و صدور حکم برای وصول اجاره بها بین شش ماه تا یک سال طول می‌کشد.
نحوه فسخ و تمدید قرارداد اجاره
در ایران فسخ و تمدید قرارداد اجاره تابع قانون مدنی است.
فسخ قرارداد اجاره:
قرارداد اجاره را می‌توان با توافق متقابل بین موجر و مستاجر فسخ کرد. اگر یکی از طرفین بخواهد قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کند، باید حداقل سه ماه قبل از پایان مدت، اجاره نامه کتبی به طرف دیگر ارائه دهد. در صورتی که مستاجر پس از پایان مهلت اخطاریه، ملک را تخلیه نکند، مالک می‌تواند برای تخلیه مستاجر، شکایت کند.
تمدید قرارداد اجاره :
برای تمدید قرارداد اجاره، موجر و مستاجر باید در مورد شرایط و ضوابط جدید توافق کنند. در صورت توافق طرفین برای تمدید اجاره نامه، باید قرارداد اجاره جدیدی امضا کنند.
متن تمدید قرارداد باید شامل هرگونه تغییر در مبلغ اجاره، طول مدت اجاره و سایر شرایط متفاوت با قرارداد اجاره اصلی باشد. برای هر دو طرف مهم است که شرایط جدید را قبل از امضای قرارداد اجاره جدید بررسی و درک کنند.
چگونه یک وکیل خوب برای مشاوره و تنظیم اجاره نامه پیدا کنم؟
یکی از راه‌های یافتن یک وکیل خوب، جستجوی آنلاین بهترین موسسه حقوقی است، که در زمینه قانون املاک یا مسائل مربوط به مالک و مستاجر تخصص دارند. همچنین می‌توانید برای تنظیم قرارداد اجاره نامه به کانون وکلا یا به بهترین وکیل قرارداد مراجعه کنید.
گزینه دیگر این است که از سایر صاحب‌خانه‌ها یا مدیران املاک در منطقه خود مشاوره بخواهید. هنگامی که لیستی از وکلای بالقوه تهیه کردید، می‌توانید برای بحث در مورد نیازهای خود و تعیین اینکه چه کسی برای شما مناسب‌تر است، برنامه‌ریزی کنید.
جمع بندی
مدت اجاره باید در متن قرارداد اجاره مشخص شود. اگر مدت زمان مشخص نشده باشد، قرارداد معتبر نخواهد بود. مدت تعیین شده برای هر دو طرف الزام آور است. هیچ یک از طرفین نمی‌توانند قبل از انقضای مدت اجاره، آن را فسخ کنند، مگر اینکه در قرارداد، گزینه فسخ پیش بینی شده باشد.
در پایان مدت، مستاجر باید ملک را بدون نیاز به اخطار توسط مالک تخلیه کند. اگر مستاجر نتواند ملک را تخلیه کند، موجر می‌تواند با کمک بهترین وکیل ملکی از دادگاه حکم تخلیه را بخواهد، که در اینصورت طبق قانون، مدت تخلیه نباید بیش از هفت روز باشد.
سوالات متداول در خصوص قرارداد اجاره
آیا موجر و مستاجر می‌توانند آزادانه در مورد اجاره بها توافق کنند؟
بر اساس قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و همچنین قانون مدنی ایران، اجاره بها بین طرفین قابل توافق است. در صورت تمدید قرارداد اجاره، طرفین باید در مورد اجاره مدت تمدید متقابل توافق کنند، در غیر این صورت موجر حق دارد از مستاجر تقاضای تخلیه ملک خود را کند.
نرخ افزایش بها در زمان تمدید قرارداد اجاره، به چه صورت تعیین می‌شود؟
طرفین مختارند در زمان امضای تمدید قرارداد اجاره، با میزان افزایش اجاره بها در صورت امکان موافقت کنند. چنین افزایشی می‌تواند برابر با افزایش شاخص بهای صادر شده توسط بانک مرکزی یا هر سازوکار دیگری که مورد قبول طرفین است، مشخص شود.