قرارداد مشارکت در ساخت، یک قرارداد قانونی است که رابطه کاری بین دو یا چند شرکت درگیر در پروژه‌های ساختمانی را رسمیت می‌دهد. این توافقنامه نقش‌ها، مسئولیت‌ها و تعهدات هر یک از طرفین، از جمله مشارکت‌های مالی، تقسیم سود و مدت مشارکت را مشخص می‌کند. ایجاد شرایط واضح برای جلوگیری از سوء‌تفاهم و اطمینان از موفقیت پروژه ضروری است.
به دلیل قیمت بالای ملک و مصالح، معمولا افرادی که قصد ساخت خانه دارند به تنهایی از عهده انجام این کار برنمی آیند. حتی برخی اشخاص به تنهایی قادر به نوسازی ملک خود نیز نیستند. از این رو طی قرارداد شراکت با عنوان قرارداد مشارکت در ساخت، این افراد ملک خود را در اختیار فرد دیگری قرار می دهند تا در مراحل ساخت و نوسازی آن به مالک کمک کنند. بر اساس این قرارداد، مالک به سازنده اعتماد کرده و سازنده نیز متعهد به ساخت ملک و تهیه مصالح است.
در این مقاله از ایران وکالت با ما همراه باشید تا به تعریف قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته و به بررسی خسارت‌ها و ضمانت آن بپردازیم.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
یکی از قراردادهای مدنی که بین اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد می شود و در آن طرفین ملزم به رعایت بسیاری از مسائل حقوقی خواهند بود، قرارداد مشارکت در ساخت است. این قرارداد به زبان ساده قراردادی است بین مالک زمین و سازنده در راستای احداث ساختمانی جدید که به موجب آن هر طرف آورده و سهمی از این مشارکت خواهد داشت.
بر اساس این قرارداد در تعریف بهترین وکیل قرارداد ، طرفین می توانند سهم خود از واحدهای ساختمانی را پیش‌فروش کنند مگر اینکه در قرارداد این حق از یک طرف تا زمانی مشخص بطور مثال اتمام سفت‌کاری سلب شده باشد. در نتیجه قرارداد پیش‌فروش آپارتمان تابعی از قرارداد مشارکت در ساخت است.
قرارداد مشارکتی که در بهترین موسسه حقوقی تنظیم می‌‌گردد در ساخت قید خواهد شد که در مراحل مختلف ساخت‌وساز مبالغی به سازنده پرداخت شود و سازنده نیز متعهد میشود که در هر مرحله از ساخت، طبق مفاد قرارداد، ساختمان را تکمیل کرده و در نهایت به مالک تحویل دهد.
انواع قراردادهای مشارکت در ساخت
انواع مختلفی از قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز عبارتند از:
قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان
این نوع قرارداد ممکن است به قراردادهای جوینت ونچر (JV) یا قراردادهای مشارکت عمومی-خصوصی (PPP) اشاره داشته باشد، که در آن دو یا چند طرف برای تأمین مالی، ساخت و/یا راه‌اندازی یک ساختمان با یکدیگر همکاری می‌کنند.
قرارداد واگذاری زمین برای ساخت انبوه:
این نوع قرارداد مختص واگذاری زمین برای انبوه‌سازی انجام میشود، که در آن دولت یا مالک ملک، قطعه‌ای از زمین را به پیمانکار یا توسعه‌دهنده به منظور ساخت و ساز واگذار می‌کند.
قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده‌سازی:
این نوع قرارداد ممکن است به قراردادهایی اطلاق شود که شامل مشارکت دولت و شهرداری در اجرای طرح تهیه شده برای یک پروژه ساخت و ساز مانند خط‌کشی معابر یا تقسیم خیابان‌ها باشد.
قرارداد مشارکت و مدیریت:
این نوع قرارداد ممکن است به قراردادهایی اشاره داشته باشد که شامل مشارکت بین پیمانکاران یا سرمایه‌گذاران و تیم مدیریتی است که بر برنامه‌ریزی، اجرا و مدیریت پروژه نظارت می‌کنند.
نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت (بندهای مهم)
در اینجا موارد مهمی وجود دارد که در متن قرارداد مشارکت در ساخت باید در نظر گرفته شود:
- طرف‌های درگیر:
همه طرف‌های درگیر در قرارداد را به وضوح شناسایی کنید، از جمله نام و آدرس پیمانکار، مالک، سرمایه‌گذاران و هر طرف دیگری که در پروژه ساخت و ساز نقش ایفا می‌کند.
- محدوده کار:
محدوده کاری را که باید توسط پیمانکار تکمیل شود، از جمله هرگونه الزامات یا شرایط خاصی که باید در طول فرآیند ساخت و ساز رعایت شود، تعریف کنید. این می‌تواند شامل جدول زمانی ساخت و ساز، مشخصات ساختمان، الزامات زیست محیطی و موارد دیگر باشد.
- مدت قرارداد:
تاریخ شروع و پایان پروژه ساخت و ساز و همچنین هرگونه مفاد برای تمدید یا خاتمه زودهنگام پروژه را به وضوح بیان کنید.
- شرایط پرداخت:
شرایط پرداخت را به وضوح توصیف کنید، از جمله مبلغ سررسید، برنامه پرداخت، و هر شرایطی که برای آزاد شدن پرداخت باید رعایت شود.
- مسئولیت و غرامت:
هر گونه تعهد یا قرارداد غرامتی که پیمانکار باید با آن موافقت کند و همچنین هرگونه محدودیت مسئولیت یا خسارت را مشخص کنید.
- حل اختلاف:
قرارداد مشارکت در ساخت محضری باید مکانیزم حل اختلاف را شامل شود و نحوه رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد را مشخص کند. این می‌تواند شامل داوری، میانجی‌گری یا دعوی قضایی باشد.
- مالکیت فکری:
در قرارداد مشارکت در ساخت تجاری هرگونه حقوق مالکیت معنوی مرتبط با پروژه را مشخص کنید، از جمله اینکه چه کسی مالک هر گونه حق ثبت اختراع، علائم تجاری یا حق چاپ است.
- عدم افشا و محرمانه بودن:
هرگونه اطلاعات محرمانه باید توسط طرف‌های درگیر در پروژه ساخت و ساز محفوظ بماند.
- الزامات بیمه:
به طور واضح تمام الزامات بیمه‌ای را که پیمانکار باید رعایت کند و همچنین حداقل مبلغ پوشش را مشخص کنید.
- قانون حاکم:
قانون حاکم را که برای تفسیر قرارداد، مورد استفاده قرار خواهد گرفت و هرگونه الزامات قضایی برای اختلافات یا رسیدگی‌های حقوقی را مشخص کنید.
نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت
یک نکته مهم که در این زمینه باید به آن توجه کرد انتخاب فرد سازنده است. گاهی برخی سازنده‌ها به این دلیل که باید برای ساخت هزینه کنند، از مصالحی با کیفیت پایین استفاده می‌کنند و به بهانه کاهش هزینه ها، کیفیت نهایی سازه را بسیار کاهش می‌دهند.
بعلاوه، ممکن است سازنده ادعا کند که ساخت ملکی با ویژگی‌های مورد نظر را در یک زمان مشخص به پایان می رساند ولی کار را رها کند و یا ملک را با کیفیت مورد توافق تحویل ندهند. بنابراین سعی کنید که فرد معتمد و درستکاری را انتخاب کنید و قرارداد هم به صورت دقیق تنظیم شود و تمام جوانب در آن ذکر شود.
درباره ی مدت زمان کار هم باید عملیات ساخت و ساز را مرحله بندی کرد و زمان پایان هر مرحله را در قرارداد تعیین کرد. برای مثال تاریخ دقیق خاکبرداری، اسکلت‌بندی، سفت‌کاری و نازک کاری و تاریخ دقیق اخذ پایان کار و صورت‌جلسه تفکیکی مشخص شود.
علاوه بر این موارد لازم است که ضمانت اجرا نیز وجود داشته باشد که اگر در هر یک از موارد تاخیری رخ داد به شکل مقتضی اقدام شود.
همیشه توجه کنید که در قسمت بالایی همه صفحات قرارداد عبارت قرارداد مشارکت در ساخت را بنویسید. به هیچ عنوان از عناوین دیگری مانند قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه و یا معامله و بیع استفاده نکنید. حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به غیر را نیز سلب کنید.
نکته مهم دیگر این است که هیچگاه بعد از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، وکالت غیرضروری به سازنده ندهید. توجه کنید که در صورت لزوم تنها برای انجام امور اداری به صورت محدود و مدت‌دار به سازنده وکالت کاری بدهید و در سایر موارد از انجام این کار اجتناب کنید.
چه مسائلی در قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند برای هر طرف قراردادی مشکل‌ساز شود؟
مسائل قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند برای هر طرف قرارداد مشکل‌ساز باشد. عدم تعریف دقیق محدوده کار، شرایط پرداخت، تعهدات و غرامت می‌تواند باعث اختلاف بین پیمانکاران و مالکان شود. حمایت ناکافی از مالکیت معنوی، فقدان الزامات بیمه مشخص و فقدان مکانیسم‌های حل اختلاف نیز می‌تواند منجر به عوارض جبران ناپذیر برای همه طرف‌های درگیر شود.
پرداختن صحیح به این مسائل در قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به کاهش خطرات و تضمین موفقیت پروژه کمک کند.
در قرارداد مشارکت در ساخت چه شرایطی برای پرداخت هزینه‌ها و مسئولیت‌ها وجود دارد؟
کاملترین قرارداد مشارکت در ساخت، شرایطی را برای پرداخت هزینه ها و مسئولیت‌ها بین پیمانکار و مالک تعیین می‌کند. این قرارداد برنامه‌های پرداخت، شرایط پرداخت و طرف‌های مسئول پوشش هزینه‌ها، مانند مواد یا نیروی کار را مشخص می‌کند.
همچنین مسئولیت‌های طرفین را در قبال تاخیرهای پروژه، خسارات و سایر مسائلی که ممکن است در طول پروژه ساخت و ساز به وجود بیاید، تعیین می‌نماید.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است شامل شرایط فسخ با توافق دوجانبه، فسخ به دلیل ممکن یا فسخ برای سهولت باشد:
- فسخ توافق متقابل زمانی اتفاق می‌افتد که هر دو طرف به فسخ قرارداد توافق کنند و بتوانند شرایط فسخ را مشخص کنند.
- فسخ به دلیل ممکن است زمانی رخ دهد که یکی از طرفین به تعهدات خود طبق قرارداد عمل نکند، شرایط توافق را زیر پا بگذارد یا مرتکب تخلف شود.
- فسخ برای سهولت به هر یک از طرفین اجازه می‌دهد تا قرارداد را به هر دلیلی بدون نقض فسخ کند، اما معمولاً طرف فسخ‌کننده باید برای خاتمه قرارداد به طرف دیگر خسارت بدهد.
پرداختن صحیح به شرایط فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت، برای محافظت از هر دو طرف در صورت بروز موقعیت‌های غیرمنتظره یا اختلاف نظرهایی که ممکن است در طول پروژه ایجاد شود، بسیار مهم است.
چگونگی انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت
شاید از خودتان بپرسید واگذاری سند در قرارداد مشارکت در ساخت لازم است یا جایز؟ انتقال اسناد در قرارداد مشارکت ساخت و ساز شامل یک فرآیند استاندارد شده با هدف حفاظت از همه طرف‌های درگیر در مشارکت است. برای انجام این کار، طرفین باید در مورد روشی برای انتقال اسناد به توافق برسند، اسنادی که قرار است منتقل شوند را شناسایی کنند و اطمینان حاصل کنند که همه طرفین در طول مدت مشارکت به اسناد دسترسی لازم دارند.
روش‌های صحیح انتقال اسناد، به اطمینان از عملکرد روان پروژه ساخت و ساز و به حداقل رساندن تأخیر یا سوء‌تفاهم در بین شرکا کمک می‌کند. این مشکلات شامل موارد زیر است:
۱- خطرات و کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز با خطرات احتمالی و تقلب همراه است. این خطرات می‌تواند ناشی از تاخیر در ساخت و ساز، مسائل مربوط به تخصیص منابع، یا ناتوانی طرفین در انجام تعهدات خود باشد که می‌تواند منجر به اختلاف و هزینه‌های غیر ضروری شود.
فعالیت‌های متقلبانه می‌تواند شامل سرقت یا اختلاس وجوه، استفاده از مواد نامرغوب، یا ارائه صورت‌حساب‌های نادرست/ متورم باشد، که همگی می‌توانند عواقب جدی برای پروژه و همچنین طرف‌های درگیر داشته باشند. انجام اقدامات پیشگیرانه برای کاهش این خطرات و جلوگیری از فعالیت های تقلبی برای اطمینان از موفقیت مشارکت ساخت و ساز مهم است.
۲- شیوه‌های تعیین خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت
روش‌های تعیین خسارت در قرارداد مشارکت ساخت و ساز ممکن است شامل بررسی و تجزیه و تحلیل سوابق مختلف مانند قراردادها، رسیدها، فاکتورها و سفارشات کاری باشد. همچنین طرفین می‌توانند از ارزیابی‌ها، برآوردها یا ارزیابی‌های کارشناسی برای تعیین کمیت زیان یا خسارات متحمل شده در نتیجه نقض یا عدم انجام تعهدات قراردادی استفاده کنند.
ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت
ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت، نوعی تضمین مالی است که یک طرف قرارداد ممکن است برای اطمینان از اینکه کار به طور رضایت‌بخش به پایان رسیده است، ارائه دهد. این یک تعهد قانونی الزام‌آور است که برای حمایت از هر دو طرف در صورت عدم اجرا یا نقض قرارداد در نظر گرفته میشود.
اگر ضمانت اجرایی برای تعهد مشارکت در ساخت وجود نداشته باشد، عملا این تعهد بی‌فایده است. به‌همین جهت طرفین زمانی که تعهدی را به موجب قرارداد برای طرف مقابل با موافقت او ایجاد می کنند، باید ضمانت عدم اجرای آن را نیز ذکر کنند تا یک اهرم فشار برای انجام تعهد وجود داشته باشد. مثلا می توان وجه‌التزام مشخص کرد که شخص متعهد در صورت عدم انجام تعهدات باید فلان مبلغ را بابت خسارت به متعهدله بپردازد.
ضمانت اجرایی دیگری که باید به آن اشاره کرد، اعمال فسخ قرارداد است، یعنی اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکنند، اختیار فسخ معامله برای طرف دیگر وجود دارد.دیگر ضمانت اجرایی که می توان ذکر کرد بدین صورت است که اگر فرد به تعهدات خود عمل نکند، متعهدله نیز حق دارد از انجام تعهدی که برعهده اوست شانه خالی کند.
دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت
دعاوی مشارکت در ساخت دسته مهمی از دعاوی مطرح شده در دادگستری هستند. این اختلافات عموماً توسط طرفین قرارداد اعم از سازنده و مالک مطرح می شود. گاهی نیز امکان دارد از جانب پیش خریداران و حتی اشخاص ثالث علیه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت مطرح شوند.
دعاوی مربوط به تنظیم سند رسمی، ساخت و تکمیل بنا، تفکیک سند و اخذ پایان کار، تحویل، عدم تطابق ساختمان با نقشه یا مصالح مورد توافق و… عموماً از جانب مالک و یا پیش خریداران مطرح می شود و دعاوی مرتبط با پرداخت وجه و خسارات، تخلیه ملک، مازاد متراژ و… معمولاً توسط سازنده بنا طرح می شود.
حل و فصل اختلافات از طریق داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
داوری یک فرآیند حل اختلاف رایج است که در قرارداد مشارکت در ساخت املاک استفاده میشود. این داوری شامل یک شخص ثالث بی‌طرف است که به عنوان یک داور عمل می‌کند و تصمیمی الزام‌آور اتخاذ می‌نماید که به جای گذر از دعاوی دادگاه، اختلاف بین طرفین را حل می‌کند و آن را به گزینه‌ای سریع‌تر و کم هزینه‌تر تبدیل می‌کند.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ۱۴۰۳
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت، پیش‌نویس یا سندی است که شرایط و ضوابط را مشخص می‌کند و بر اساس آن، دو یا چند طرف برای یک پروژه ساخت و ساز مشارکت می‌کنند. جنبه‌هایی مانند محدوده کار، مسئولیت‌های هر یک از طرفین، مهلت‌ها، شرایط پرداخت، مکانیسم‌های حل اختلاف و سایر موارد مرتبط را پوشش می‌دهد.
شما می‌توانید نمونه قرارداد مشارکت در ساخت pdf و نمونه قرارداد مشارکت در ساخت تجمیعی را در سایت‌های ساخت و ساز بصورت آنلاین مشاهده کنید.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت – ایران وکالت
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ۲ – ایران وکالت
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ۳ – ایران وکالت
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ۴ – ایران وکالت
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ۵ – ایران وکالت
لزوم داشتن وکیل برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت
داشتن یک وکیل در هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، برای اطمینان از اینکه حقوق و مسئولیت‌های قانونی همه طرفین به وضوح تعریف شده است و تواف نامه تمام الزامات قانونی را برآورده می‌کند، مهم است. این می‌تواند به جلوگیری از مسائل حقوقی و اختلافاتی که ممکن است در آینده ایجاد شود کمک کند.
جمع بندی
قرارداد مشارکت در ساخت باید الزامات اطلاعیه، روند فسخ، حقوق و تعهدات طرفین و پیامدهای پروژه را مشخص کند. توجه به این نکته ضروری است که شرایط و مقررات خاص در خصوص قرارداد، با توجه به نوع پروژه ممکن است متفاوت باشد. بنابراین توصیه میشود برای کسب اطلاعات بیشتر از کارشناسان حقوقی یا صنعتی مشاوره حقوقی دریافت کنید.
امیدواریم با مطالعه فایل قرارداد مشارکت در ساخت word به اطلاعاتی مفیدی دسترسی پیدا کرده باشید.
سوالات متداول در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت
اگر قرداد مشارکت در ساخت به درستی تنظیم نشود، باعث بروز مشکلاتی برای طرفین میشود. به طور مثال، گاهی ممکن است ملک ساخته شده دچار آسیب شدید شود و از لحاظ فنی آن چنان ضعیف باشد که با مشکلات جدی روبرو شود.
مهمترین اصل در قرارداد مشارکت در ساخت، اجرای تعهدات طرفین و ضمانت در خصوص آن است.
یکی از انواع قراردادها در قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادهای ساخت، بهره برداری، انتقال است. در این نوع قراردادها، بخش خصوصی در یک پروژه سرمایه‌گذاری می‌کند، آن را برای ایجاد درآمد اجرا می‌کند و در پایان دوره آن را به دولت منتقل می‌کند.
در قراردادهای مشترک، دو یا چند شرکت برای انجام یک پروژه ساختمانی با یکدیگر همکاری می‌کنند و خطرات، سود و زیان را به اشتراک می‌گذارند. قرارداد مشارکت در ساخت چه خطراتی ممکن است، داشته باشد؟
در قردادهای مشارکت در ساخت چه مواردی باید ذکر شود؟
قرارداد BOT در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟
اشتراک در قرارداد مشارکت در ساخت به چه شکل است؟