به دلیل قیمت بالای ملک و مصالح، معمولا افرادی که قصد ساخت خانه دارند به تنهایی از عهده انجام این کار برنمی آیند. حتی برخی اشخاص به تنهایی قادر به نوسازی ملک خود نیز نیستند. از این رو طی قراردادی با عنوان قرارداد مشارکت در ساخت، این افراد ملک خود را در اختیار فرد دیگری قرار می دهند تا در مراحل ساخت و نوسازی آن به مالک کمک کنند. بر اساس این قرارداد، مالک به سازنده اعتماد کرده و سازنده نیز متعهد به ساخت ملک و تهیه مصالح است.
در این مقاله از ایران وکالت با ما همراه باشید تا به تعریف قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته و به بررسی خسارت‌ها و ضمانت آن بپردازیم.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
یکی از قراردادهای مدنی که بین اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد می شود و در آن طرفین ملزم به رعایت بسیاری از مسائل حقوقی خواهند بود، قرارداد مشارکت در ساخت است. این قرارداد به زبان ساده قراردادی است بین مالک زمین و سازنده در راستای احداث ساختمانی جدید که به موجب آن هر طرف آورده و سهمی از این مشارکت خواهد داشت.
بر اساس این قرارداد در تعریف وکیل قرارداد ، طرفین می توانند سهم خود از واحدهای ساختمانی را پیش‌فروش کنند مگر اینکه در قرارداد این حق از یک طرف تا زمانی مشخص بطور مثال اتمام سفت‌کاری سلب شده باشد. در نتیجه قرارداد پیش‌فروش آپارتمان تابعی از قرارداد مشارکت در ساخت است.
در قرارداد مشارکت در ساخت قید می شود که در مراحل مختلف ساخت و ساز مبالغی به سازنده پرداخت شود و سازنده نیز متعهد می شود که در هر مرحله از ساخت، طبق مفاد قرارداد، ساختمان را تکمیل کرده و در نهایت به مالک تحویل دهد.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
- یک حالت این است که یک طرف زمین را ارائه دهد و طرف دوم هزینه های ساخت را متقبل شود. در این حالت ممکن است قیمت زمین و ما به ازای آن در بیعنامه ذکر نشود و فرد سازنده متعهد شود که بنایی با مشخصاتی که طرفین در مورد آن توافق کرده اند در همان زمین اول بسازد و بعد از آن طرفین در آن شریک شوند.
- در حالت بعد طرفین توافق می کنند که عملیات ساخت و ساز به صورت مرحله‌ای و بر اساس توافق از قبل تعیین شده انجام شود. برای مثال طرفین توافق می کنند که بعد از اتمام اسکلت بندی یک دانگ منتقل شود. در این حالت توافق میشود که انتقال‌دهنده پس از انجام کار برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
- سومین حالت این است که طرفین قرار می گذارند که در صورت رسیدن پروژه به مرحله ای مشخص، صاحب زمین وکالت بلاعزلی برای اقدام در جهت تنظیم سند انتقال رسمی به میزان سهم خود به فرد سازنده که طرف دوم است بدهد.
- گاهی ممکن است توافق کنند که سه دانگ از ملک در ابتدا به سازنده انتقال داده شود.
بندهای قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت ، بندهای مهمی باید لحاظ شود که به شرح ذیل هستند:
- مشخصات کامل طرفین قرارداد حتما باید بصورت دقیق آورده شود. طرفین باید اصل مدارک شناسایی طرف مقابل را بررسی کنند و از معتبر بودن هویت طرف مقابل اطمینان حاصل کنند تا کلاهبرداری رخ ندهد.
- در قرارداد باید موضوع با جزییات کامل تعیین شود تا هیچ شبهه‌ای در آن وجود نداشته باشد. به عنوان مثال در قرارداد ذکر شود که فلان زمین با فلان متراژ واقع در فلان وضعیت ثبتی می باشد.
- به آورده طرفین اشاره شود، بدین شرح که سازنده ملک مقدار مشخص آورده نقدی در قرارداد تزریق کرده است و مالک نیز زمین را به عنوان آورده، وارد قرارداد کرده است.
- سایر شرایطی که باید در قرارداد ذکر شود عبارتند از:
نسبت سهم‌الشرکه طرفین قرارداد از سازه جدید حتما در قرارداد ذکر شود. مثلا سازنده با مالک در قرارداد توافق کنند که از ۲۰ واحد ساخته شده ۵ واحد برای سازنده و ۱۵ واحد به مالک تعلق بگیرد.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ۱۴۰۱
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت – ایران وکالت
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ۲ – ایران وکالت
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ۳ – ایران وکالت
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ۴ – ایران وکالت
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ۵ – ایران وکالت
نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت
یک نکته مهم که در این زمینه باید به آن توجه کرد انتخاب فرد سازنده است. گاهی برخی سازنده‌ها به این دلیل که باید برای ساخت هزینه کنند، از مصالحی با کیفیت پایین استفاده می‌کنند و به بهانه کاهش هزینه ها، کیفیت نهایی سازه را بسیار کاهش می‌دهند.
بعلاوه، ممکن است سازنده ادعا کند که ساخت ملکی با ویژگی‌های مورد نظر را در یک زمان مشخص به پایان می رساند ولی کار را رها کند و یا ملک را با کیفیت مورد توافق تحویل ندهند. بنابراین سعی کنید که فرد معتمد و درستکاری را انتخاب کنید و قرارداد هم به صورت دقیق تنظیم شود و تمام جوانب در آن ذکر شود.
درباره ی مدت زمان کار هم باید عملیات ساخت و ساز را مرحله بندی کرد و زمان پایان هر مرحله را در قرارداد تعیین کرد. برای مثال تاریخ دقیق خاکبرداری، اسکلت‌بندی، سفت‌کاری و نازک کاری و تاریخ دقیق اخذ پایان کار و صورت‌جلسه تفکیکی مشخص شود.
علاوه بر این موارد لازم است که ضمانت اجرا نیز وجود داشته باشد که اگر در هر یک از موارد تاخیری رخ داد به شکل مقتضی اقدام شود.
همیشه توجه کنید که در قسمت بالایی همه صفحات قرارداد عبارت قرارداد مشارکت در ساخت را بنویسید. به هیچ عنوان از عناوین دیگری مانند قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه و یا معامله و بیع استفاده نکنید. حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به غیر را نیز سلب کنید.
نکته مهم دیگر این است که هیچگاه بعد از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، وکالت غیرضروری به سازنده ندهید. توجه کنید که در صورت لزوم تنها برای انجام امور اداری به صورت محدود و مدت‌دار به سازنده وکالت کاری بدهید و در سایر موارد از انجام این کار اجتناب کنید.
خطرات مشارکت در ساخت
چنانچه قرارداد مشارکت در ساخت به طور صحیح تنظیم نشود می‌تواند باعث بروز مشکلات و خسارات زیادی برای هر یک از طرفین شود. به عنوان مثال سند ملک ممکن است مشکلی داشته باشد یا سازنده در موعد مقرر کار را تحویل ندهد و یا اینکه سود و زیان کار به شکل عادلانه تقسیم نشود. گاهی ممکن است ملک ساخته شود و کار به پایان برسد اما بعد از مدتی سازه دچار آسیب شده و یا به لحاظ فنی آن چنان ضعیف ساخته شده باشد که با مشکلات جدی روبرو شود.
در زمینه مشارکت در ساخت باید بسیار آگاه بود و هوشیارانه عمل کرد. ممکن است سازنده به مالک پیشنهاد بدهد که برای تسهیل روند نقل و انتقال و کاهش مالیات، در همان آغاز کار سهم وی را به طور یکجا به نامش کند و وکالت فروش بلاعزل از مالک بگیرد و بعد از یک زمان مشخص این وکالت تمام شود. این کار از لحاظ حقوقی خطراتی برای مالک به همراه خواهد داشت. بنابراین توصیه می شود از پذیرفتن این قبیل پیشنهادات خودداری کنید.
مطالعه بیشتر: شرایط ضمن عقد نکاح
ضمانت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت
اگر ضمانت اجرایی برای تعهد مشارکت در ساخت وجود نداشته باشد، عملا این تعهد بی‌فایده است. به‌همین جهت طرفین زمانی که تعهدی را به موجب قرارداد برای طرف مقابل با موافقت او ایجاد می کنند، باید ضمانت عدم اجرای آن را نیز ذکر کنند تا یک اهرم فشار برای انجام تعهد وجود داشته باشد. مثلا می توان وجه‌التزام مشخص کرد که شخص متعهد در صورت عدم انجام تعهدات باید فلان مبلغ را بابت خسارت به متعهدله بپردازد.
ضمانت اجرایی دیگری که باید به آن اشاره کرد، اعمال فسخ قرارداد است، یعنی اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکنند، اختیار فسخ معامله برای طرف دیگر وجود دارد.دیگر ضمانت اجرایی که می توان ذکر کرد بدین صورت است که اگر فرد به تعهدات خود عمل نکند، متعهدله نیز حق دارد از انجام تعهدی که برعهده اوست شانه خالی کند.
دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت
دعاوی مشارکت در ساخت دسته مهمی از دعاوی مطرح شده در دادگستری هستند. این اختلافات عموماً توسط طرفین قرارداد اعم از سازنده و مالک مطرح می شود. گاهی نیز امکان دارد از جانب پیش خریداران و حتی اشخاص ثالث علیه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت مطرح شوند.
دعاوی مربوط به تنظیم سند رسمی، ساخت و تکمیل بنا، تفکیک سند و اخذ پایان کار، تحویل، عدم تطابق ساختمان با نقشه یا مصالح مورد توافق و… عموماً از جانب مالک و یا پیش خریداران مطرح می شود و دعاوی مرتبط با پرداخت وجه و خسارات، تخلیه ملک، مازاد متراژ و… معمولاً توسط سازنده بنا طرح می شود.
سوالات متداول
قرارداد مشارکت در ساخت چه خطراتی ممکن است، داشته باشد؟
اگر قرداد مشارکت در ساخت به درستی تنظیم نشود، باعث بروز مشکلاتی برای طرفین میشود. به طور مثال، گاهی ممکن است ملک ساخته شده دچار آسیب شدید شود و از لحاظ فنی آن چنان ضعیف باشد که با مشکلات جدی روبرو شود.
در قردادهای مشارکت در ساخت چه مواردی باید ذکر شود؟
مهمترین اصل در قرارداد مشارکت در ساخت، اجرای تعهدات طرفین و ضمانت در خصوص آن است.